Quyền sở hữu - mấu chốt của vấn đề.

 Chủ đầu tư đã “ảo tưởng” khi kinh doanh trên tài sản của khách hàng.

 - Hiện tượng Chủ đầu tư tự ý đề ra mức phí quản lý nhà chung cư vượt quá mức quy định tại các địa phương đang diễn ra khá phổ biến. Mặc dù pháp luật đã có những quy định cụ thể về việc thu loại phí này.
 >>  Cư dân Keangnam bị cấm treo… quốc kỳ
 >>  “Lạ lùng” hàng trăm hộ dân phải leo bộ tại tòa nhà Keangnam

Vụ cháy xảy ra tại tòa nhà thấp tầng của tổ hợp Keangnam vào ngày 27/8/2011

(Ảnh: Tiến Nguyên).

Trong thời gian gần đây, chung cư Keangnam  trở thành điểm nóng về vấn đề xung đột trong việc thu phí giữa Chủ đầu tư và các hộ dân. Trước vụ việc trên, PV Dân trí đã có cuộc phỏng vấn luật sư Trương Anh Tú, Trưởng Văn phòng Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) dưới góc nhìn pháp lý xung quanh vụ việc này.

Theo ông đâu là vấn đề mấu chốt trong việc sảy ra xung đột giữa Chủ đầu tư trong việc thu phí quản lý tại các khu vực nhà chung cư?

Mấu chốt của hiện tượng trên, đồng thời cũng là nguyên nhân của sự xung đột, chính là việc xác định có hay không quyền được quản lý, kinh doanh tại toà nhà - Khu chung cư của Chủ đầu tư. Khi bán căn hộ tại các tòa nhà, khu chung cư thì Chủ đầu tư vẫn cố tình giữ lại các công trình công cộng gắn với nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt hàng ngày của những người sống trong chung cư như cầu thang máy, bãi đỗ xe... mặc dù những công trình này không thuộc về họ.

Khi chung cư được đưa vào khai thác thì Chủ đầu tư tự cho mình quyền làm chủ của các công trình này và tiến hành việc sử dụng các công trình ấy trong khuôn khổ cung ứng dịch vụ, tiện ích phụ trợ và thu phí. Trong mối quan hệ cung ứng dịch vụ loại này thì Chủ đầu tư nắm vai trò độc quyền. Tuy nhiên, do Chủ đầu tư thường chỉ quan tâm tới lợi nhuận của mình nên thường thu phí rất cao. Từ đó dẫn tới mâu thuẫn, xung đột xảy ra là điều dễ hiểu.

Vậy Chủ đầu tư sau khi xây dựng và bán các căn hộ thì họ có quyền gì đối với tòa nhà, những diện tích công cộng như cầu thang máy, nhà xe, khuôn viên cây xanh…?, Pháp luật có quy định gì về quyền của Chủ đầu tư trong trường hợp này?

Sau khi xây dựng và hoàn thiện tòa nhà, khu chung cư thì Chủ đầu tư tiến hành bán và chuyển giao các căn hộ trong tòa nhà, khu chung cư tới người mua (cụ thể ở đây là các hộ dân). Qua tiến trình này thì Chủ đầu tư mặc nhiên chấm dứt quyền sở hữu của mình, quyền sở hữu này được chuyển giao toàn bộ cho những người mua (chủ căn hộ). Do vậy, sau khi bán những căn hộ thì Chủ đầu tư không còn bất cứ quyền năng gì đối với các tòa nhà, khu chung cư nữa.

Ngược lại Chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bảo hành, đảm bảo chất lượng của tòa nhà theo quy định tại Điều 74, Luật Nhà ở, Điều 23 của Luật Kinh doanh Bất động sản ngày 29/6/2006, theo đó: “Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng” và“Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua”.

Một điểm cần phải nhấn mạnh để thấy rằng, lâu nay Chủ đầu tư đã “ảo tưởng” về quyền năng (sở hữu) lâu dài, quá lớn của mình sau khi đã chuyển giao nhà cho người mua.

Vậy trong trường hợp Chủ đầu tư chưa bán toàn bộ những căn hộ trong toà nhà - Khu chung cư thì quyền sở hữu của họ đến đâu?

Ngay cả trong trường hợp Chủ đầu tư mới chuyển nhượng một phần trong tổng số các căn hộ chung cư của tòa nhà - Khu chung cư thì quyền của Chủ đầu tư cũng đã chấm dứt. Chủ đầu tư chỉ còn lại quyền sở hữu đối với những căn hộ chưa bán, quyền sở hữu này cũng chỉ tương đương và bình đẳng với quyền của những chủ căn hộ khác tại tòa nhà - Khu chung cư mà thôi.

Tuy nhiên, trên thực tế do việc các hộ dân sống tại các tòa nhà, khu chung cư chưa nhận thức hết quyền năng của mình để đấu tranh nên đã phải chịu những thiệt thòi, những sự áp đặt vô lý từ phía Chủ đầu tư.

Rất nhiều cư dân đã tụ tập trước sân, mang theo băng rôn, khẩu hiệu

phản đối Keangnam.

Sau khi nhận các căn hộ từ Chủ đầu tư thì Chủ các căn hộ chung cư có những quyền gì thưa ông?

Đối với các chủ căn hộ thì họ có các quyền sở hữu một cách tuyệt đối với phần diện tích căn hộ của họ (sở hữu riêng). Theo quy định tại Khoản 2, Điều 70 của Luật Nhà ở, theo đó ngoài phần sở hữu riêng của chủ căn hộ bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Ngoài phần diện tích sở hữu riêng như trên thì Chủ căn hộ chung cư còn sở hữu các phần sử dụng chung theo quy định tại Khoản 3, Điều 70 của Luật Nhà ở, đó là các phần:“Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó (khuôn viên cây xanh, đường nội bộ…)”.

Từ những quy định về quyền sở hữu trên đây đã cho phép những hộ dân sinh sống trong toà nhà những quyền năng bất tận, từ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tuỳ thích (theo pháp luật).

Từ quy định hết sức rõ ràng về phần sử sở hữu của Chủ các căn hộ tại các tòa nhà chung cư, khu chung cư thì rõ ràng Chủ đầu tư không có bất kỳ quyền năng gì đối với tòa nhà chung cư khi đã bán. Ngược lại, tập thể các hộ  gia đình là người chủ sở hữu tuyệt đối đối với toàn bộ tòa nhà, khu chung cư.

Vì vậy, họ có quyền giữ Chủ đầu tư ở lại để phục vụ cho họ nhưng cũng có quyền trục xuất Chủ đầu tư ra khỏi tòa nhà bất kỳ khi nào họ muốn. Thậm chí, với các cơ quan chức năng khi đến tòa nhà, khu chung cư làm việc cũng đều cần phải có công lệnh hay sự cho phép của chủ sở hữu.

Vậy theo ông, người dân sống trong các Khu đô thị nói chung cũng như người dân tòa nhà Keangnam phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Trước những sự việc xấu diễn ra tại nhiều khu đô thị mới và gần đây là tại tòa nhà Keangnam cho thấy quyền lợi của cư dân sống ở đây đang bị xâm phạm một cách nghiêm trọng, vì vậy bà con phải đoàn kết, đấu tranh cho quyền lợi của mình, tuy nhiên phải hết sức tỉnh táo, ứng xử một cách đúng pháp luật và phải đấu tranh bằng pháp luật.

Việc Chủ đầu tư kinh doanh trên tài sản của bà con, cộng thêm việc thu phí với giá “cắt cổ” và tự ý cắt điện, nước, cắt cầu thang máy đã trực tiếp xâm phạm đến quyền sở hữu và quyền tài sản chung của bà con, ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống sinh hoạt của nhân dân nơi đây, đây là hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật được quy định trong Luật Nhà ở, vì vậy bà con có quyền tố cáo hành vi này ra trước pháp luật.

"Chúng ta có đủ căn cứ pháp lý để “loại bỏ” sự có mặt của Chủ đầu tư ra khỏi khu chung cư, bởi không ai yêu cầu (chấp nhận) Chủ đầu tư phải kinh doanh trên tài sản của bà con, bà con sẵng sàng thuê người làm nhiệm vụ quản lý tòa nhà của mình theo ý của mình và thực sự bảo vệ quyền lợi của mình. Bằng cách tự lập ra Ban quản trị để quản lý và vận hành hoạt động của chung cư, sau đó thiết lập Ban quản lý tòa nhà thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi, tạo sự cạnh tranh công bằng, ai thoả mãn tối đa nhu cầu của bà con thì bà con cho họ làm, bằng không thì loại bỏ. Tốt nhất, bà con ở các chung cư không nên để các Chủ đầu tư ở lại tòa nhà của mình, việc để họ “gửi một chân” trong toà nhà của mình là một sai lầm nghiêm trọng của bà con, việc này dẫn đến những hậu quả như chúng ta đã thấy"- Luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.

Vũ Văn Tiến (thực hiện)

Nguon : Dantri.vn

    Bà con nào đã mua chung cư hay sắp mua chung cư thì đọc bài này thật kỹ. Ví dụ tòa nhà chung cư gồm 100 căn thì Chủ đầu tư sau khi đã bán xong cả tòa nhà liệu còn có quyền lợi gì ở đó không ? giả dụ tôi là một chủ nhà, mua đứt cả trăm căn - cả công trình rồi - thì chủ đầu tư còn được quay lại đòi tăng giá dịch vụ hay cắt điện thang máy không ? thang máy và trạm điện đã được tính vào giá trị đầu tư công trình rồi, bán đứt cho bà con rồi thì họ làm gì còn quyền gì  ở tòa nhà ?

  Tuy nhiên, rất tiếc là đa số bà con đi mua nhà chung cư đều không tìm hiểu về các vấn đề này, họ chỉ quan tâm đến căn hộ riêng biệt của họ mua, không quan tâm đến xung quanh, quan tâm đến cộng đồng nên cuối cùng vẫn phải đối mặt với kết cục : tranh cãi về quyền sở hữu chính cái tài sản của mình. Đó là sự thiếu hụt vô biên của bà con ta khi họ không quan tâm đến chính cái ...túi tiền và quyền của mình. Đáng thương  !